Logi sisse läbi:

Kiri Majandusklubilt: Eesti Maja - The Business decision (6)

Toronto Eesti MajaToronto Eesti Maja
April 18. 2017 

Raivo Remmel , Eesti Maja Esimees 

Oleme Majandus Klubis arutanud pikemalt oma juhatuse koosolekul Eesti Maja ettepanekut et müüja Eestimaja Broadview peal, ja muretseda omale uus keskus Madison'i tänaval. Meil puuduvad andmed mis võimaldaks meil toetada seda ettepanekut.
Toon esile meie arutuse
Väino

Eesti Maja – Estonian House - a Business

To determine the best course of action for a new Estonian House it is useful to think of it as a BUSINESS.
It has a business mandate "to be financially self sustaining and operate without a subsidy"
When evaluating the opportunity presented to us on Madison Ave. we should analyze it in two parts:
1. Is it a sound business decision?
2. What is the best way to finance this acquisition.
So far, we have not been presented with relevant numbers pertaining to the investment decision. We do not know any details on the costs of acquisition, costs of construction, operating costs, carrying costs, taxes et al.

What we do know is that the facility is restricted to 23,000 square feet, with 5,000 sq. feet available for commercial leasing. The cost of the facility including acquisition of 11 Madison Ave. and the existing parking lot at 7 Madison Ave. is estimated at 18 million dollars. This does not include fit-up costs for the facility should we wish to have specific uses e.g. coffee shop, bank,
We also know that there are restrictions imposed by the city as a condition of sale for building on 7 Madison. Two thirds of the space is to be a park/parklike space with a pass through to the adjacent property. We also know that building on 7 Madison will be restricted by the two subway tunnels underneath the property. We do not know the restrictions both physical, and time wise that this will impose upon the project. There is a twofold risk associated with this constraint. Setbacks may reduce the size of our facility footprint and construction timing may be impacted by restrictions imposed by the TTC. Construction delays that are not attributed to the contractor will result in significant increases in construction costs.

IS IT A SOUND BUSINESS DECISION?

The key question: We have an 18-million-dollar cost. WE have 5000 feet of commercial space which we intend to rent out to permanent commercial tenants. And we have 18,000 sq. feet of Flex space meaning space to be used by our community and space that can be marketed to the public.

Is there a detail costing and a financial plan that shows that our 18-million-dollar investment is financially sound? We Know the current Eesti Maja has an operating cost of $450,000 per annum. We know that the leasing tenants in Eesti Maja pay approximately $200,000. Rental of flex space to non-Estonians adds about $100,000.

Industry standards should enable us to determine building construction costs, maintenance costs, administrative costs, taxes, security, marketing. It should be relatively straight forward to determine the probable rental income for the available space. Based on availability, market rents and space utilization.
A developer would have a financial model that allows us to examine options? How much more rentable space do we require to make the project feasible. Is there an optimal mix between commercial space and flex space? Have we identified potential clients and defined our incoming revenue streams. A basic cash flow model would prove useful and identify our risk factors.

Do we have a financial model that allows us to examine options? How much more rentable space do we require to make the project feasible. Is there an optimal mix between commercial space and flex space? Have we identified potential clients and defined our incoming revenue streams.

Comparative analysis suggests that we should be carefully examining the project. The cost of our project is $782 psf. High end office space on University Ave. (800 University at the corner of University and College) is for sale at $355 psf.

It is very difficult to build a Business case for the Madison Acquisition.

WHAT IS THE OPTIMAL FINANCING OPTION:
What is the source of funds:
1. Sale of Estonian House – rollover of proceeds
2. Equity investment by Tartu College
3. Equity investment by Estonian Foundation
4. Equity investment by Estonian Credit Union
5. Mortgage by Estonian Credit Union (syndicated)
6. Private new share capital (new shares to be issued by the New Estonian House LTD.
It is highly unlikely that the sale of Estonian House will raise sufficient funds to pay for the new project. Is there a commitment by the parties to the agreement to assume an equity in the new project? If so how much? And on what terms.

If mortgage financing becomes a necessity, what will be the monthly payments? Is our projected cash flow from the new Esto House operations sufficient to cover these ongoing costs? What are the costs associated with various levels of financing? At what level does financing become an unacceptable risk? At the present time we have an Equity Line of credit with ETCU of $250.000. From our current revenues we are able to pay the interest costs but we lack sufficient funds to pay down any principal.

Much has been made of the concept of "bridge financing" in the event of the sale of Estonian House. It is obvious that the interest cost of any loan cannot be covered by operating revenues and would have to come from a draw down of our equity. This further increases the gap that would have to be financed by other sources.

How ready is our community to support a fund-raising effort, a new share offering, for the construction of the Madison Property? (risk assessment: a large segment of the population that is most able to lend financial support to the project is reluctant to do so.)

Cash flow constraints: We can entertain the concept of a leaseback option for Estonian House until the Madison Project is occupancy ready, but this is a huge expense on a razor thin operating budget. How do we finance this cost? Again the use of bridge financing is not without its costs. If we cannot afford to lease back the entire building should we lease back specific parts. Doing this will also bring to the forefront that many users of space in Estonian House are not paying for it now. Can we justify paying "rent" for space which we give out for free. Alternatively we could seek accommodation elsewhere such as the Latvian Cultural Centre.


Väino Einola
Eesti Majandus Klubi Esimees

Kommentaarid   

 
+4 #1 Pahane 2017-04-19 18:50
Väga head punktid. Aga nagu juba meile kenasti seletati, siis lõplik otsus ei lähe läbi enne, kui kõik asjad on paigas. Ka kõik arvestused, kulude-tulude osas. Kujutan ette, et see on suurem liitmine ja lahutamine, mida ei taheta enne ette võtta, kui sel tõesti mõtet on, st on saadud nõusolek projektiga edasi minna. Minu meelest oli selge sõnaga seletatud, et lõplik jah-sõna hõigatakse välja, kui numbrid klapivad. Mul pole majandusest palju aimu, kuid tundub loogiline. Arvestades, et sellega tegelevad vabatahtlikult oma aega ja teadmisi jagavad juhatuste liikmed. Ja PALUN!!!! Lõpetage see Läti majja minek ära. Pigem juba loodame, et Tartu College võtaks meid vastu. Küll me sinna kuidagi ära mahume (häid lambaid mahub palju ühte lauta). Pangal on ka väike maja Madisonil. Hoiame ikka siin Torontos kokku! Aktiivseid eestlasi on ju niigi väheseks jäänud.
Tsiteeri | Teavita administraatorit
 
 
+3 #2 oh dear 2017-04-19 20:00
This is must be mortifying for the business club. How would you even go about answering the spew? Public braying by those unaccustomed to finance and business, sure, but the business club esimees? Where you'd expect the complexities of negotiations and their various stages including the nascent stage, where this project is, to be understood. Instead, indulging another ego, bruised because he was not invited to be part of creating a solution to the Estonian House's descent to bankruptcy problem.
Tsiteeri | Teavita administraatorit
 
 
+3 #3 Anne Kaunismaa 2017-04-19 22:32
Hästi öeldud, Väino!
Tsiteeri | Teavita administraatorit
 
 
-3 #4 They too have a say! 2017-04-20 12:20
But it doesn't take into account the concerns of local resident, Chris Williams.
In Allan Meiusi's interview with him in the EWR, Williams speaks for the herd of deer in the valley behind Eesti Maja and, if Williams isn't a concerned citizen, then who is?
Goes to show you that you just can't make everyone happy with the manner in which some Estonians spend their own money.
Tsiteeri | Teavita administraatorit
 
 
0 #5 Siren 2017-04-21 11:51
Good. All 'hands on deck'. Thank you Väino. The Madison Projekt can morph into greater density on a larger footprint. No. 11 must come down and the Laskers can shoot away in the basement. The city can have their 'courtyard' and student underpass, but, WE need to make it financially viable. As for the neighbours, all they want to know is 'what's in this building for me?'. If the Architecture is beautiful and a good neighbour, our project will be welcome. NO empire building please (you know who you are) this house belongs to all of us Estonians, from here and away. I see this Centre also as an Embassy, with a swish clubroom, filled with wood and art and leather chairs and a bartender. I will fly in and head there from Porter , set my briefcase down and order a Manhattan while I get my bearings. Who will I meet? Ask yourselves: "Where do I belong in this project and what can I bring to the table?" Rita
Tsiteeri | Teavita administraatorit
 
 
+4 #6 EDASI 2017-04-22 15:27
Its easy to ask more questions. Much harder to move forward even if you don't have all the answers.
So, instead of asking all of these questions, why don't you business people put together the 2 business plans? One for the Current Eesti Maja, One for the Madison Project.
Yes it will take a lot of volunteer time to acquire and calculate the level of detail that the Esto community demands immediately.
You will also see that it might be simply logical for everyone to join up with the active Estonian group in Tartu College instead of desperately trying to preserve an old shell where a few esto organizations currently function that is located a mere 6 subway stations away on Broadview.
United we stand, divided we fall.
Tsiteeri | Teavita administraatorit
 
FOTOD - Suvihari Seedriorul 2017

FOTOD - Suvihari Seedriorul 2017

Laupäeval, 24. juunil 2017. a toimus Seedriorul traditsiooniline seedrioru Suvihari millega tähistatakse EESTI JAANIPÄEVA! Toimunu...

FOTOD - Võidupüha tähistamine Toril ja Rakveres

FOTOD - Võidupüha tähistamine Toril ja Rakveres

Fotoreportaaž Võidupüha tähistamisest 22. juunil 2017.a Tori kirikus, 23. juunil Rakveres võidusamba juures, seejärel Rakvere Paul...

EKN – võidupühaks 2017 – Eesti rahvas Kanadas: Koos oleme tugevamad!

EKN – võidupühaks 2017 – Eesti rahvas Kanadas: Koos oleme tugevamad!

"Tänapäeval elame ajajärgus, mil rahvusvahelises taevas on liikumas musti ähvardavaid pilvi. Meil ei ole põhjust tunda nende päras...

 Laas Leivat - Võidupühaks 2017

Laas Leivat - Võidupühaks 2017

Hiljuti paluti Eesti Vabariiki asuma Euroopa Liidu eesistuja riigiks kuu aega varem kui ette nähtud. Malta, oma siseriiklike probl...

Juhtkiri - Väärtuslik nurgakivi

Juhtkiri - Väärtuslik nurgakivi

Üks saavutus viib teiseni, võitudeta edasi liikuda on pahatihti võimatu. Võidupüha oleme märkinud riigipühana alates aastast 1934,...

Tallinnas Tondil tuleb memoriaal Eesti ohvitseridele

Tallinnas Tondil tuleb memoriaal Eesti ohvitseridele

Tondi Sõjakooli 1920–1940 aastail lõpetanud ja nõukogude ning natsiokupatsioonides hukkunud või II maailmasõjas langenud ohvitseri...

Võidupüha ja võidutulede süütamise traditsiooni taastamine

Võidupüha ja võidutulede süütamise traditsiooni taastamine

Esimene võidupüha paraad koos võidutulede süütamise ja maakondadesse teele saatmisega toimus taasiseseisvunud Eestis 1993. aastal....

Kommentaar - Kui Eesti juhib Euroopa Liitu

Kommentaar - Kui Eesti juhib Euroopa Liitu

Esimesest juulist alates on Eesti esimest korda pooleks aastaks Euroopa Nõukogu eesistujariik. Meil ei ole paraku olnud teiste rii...

Pöördumine Eesti üldsuse ja Riigikogu poole Rail Balticu küsimuses

Pöördumine Eesti üldsuse ja Riigikogu poole Rail Balticu küsimuses

Pöördumine Eesti üldsuse ja Riigikogu poole Rail Balticu küsimusesAustatud Eesti rahvas! Austatud Riigikogu liikmed!Taasiseseisvun...

LEP JUHATUS: KES OLEME, MIDA TEEME

LEP JUHATUS: KES OLEME, MIDA TEEME

Töö nõuab tegijat, nii on Lääneranniku Eesti Päevade korraldamine jäänud juhatuse mureks ning umbes iga paari nädala tagant on jäl...

Tartus tehti ajalugu

Tartus tehti ajalugu

Juuniküüditamise 76. aastapäeval toimus Tartu Pauluse kirikus küüditamispäevale kohane pidulik jumalateenistus, aga lisaks sellele...

EESTI HETKED - Rahvuslind Itaalias

EESTI HETKED - Rahvuslind Itaalias

Selgus, et Rooma lähistel on omajagu tuttavat loodust. Lapsed kriiskasid esmakordselt elus palmipuid ja bambust nähes, aga siis il...

Täpsustus - Esimene eesti kirik Ameerikas

Täpsustus - Esimene eesti kirik Ameerikas

Eesti Elus (2. juuni numbris) ilmunud Chicago Eesti Maja 50. juubeli pidustuste kirjelduses on eksitav viga vanima eesti kiriku ko...

Kanada päevik - Enese huvides

Kanada päevik - Enese huvides

Taas on tabanud Ontariot valitsevaid liberaale skandaal. Ei saa aru, kuidas valija on korduvalt neid tagasi pukki asetanud, arvest...

Üleilmakooli kursused 2017-2018

Üleilmakooli kursused 2017-2018

Üleilmakool kutsub väljaspool Eestit elavaid 3.-9. klassi õpilasi õppima e-kursustel.2017.-2018. õppeaastal pakub Üleilmakool välj...

U of T Sports Hall of Fame tunnustas Viiu Kanepi panust

U of T Sports Hall of Fame tunnustas Viiu Kanepi panust

University of Toronto Sports Hall of Fame rajati 1987.a., et austada ülikooli suurepäraseid sportlasi, võistkondi ja spordile pühe...

U of T Sports Hall of Fame tunnustas Viiu Kanepi panust

U of T Sports Hall of Fame tunnustas Vii…

University of Toronto Sports Hall of Fame rajati 1987.a., et austada ülikooli suurepäraseid sportla...

Military technology – tanks, cannons, rockets, helicopters etc. What about information?

Military technology – tanks, cannons, ro…

Readers understand the type of battlefield activity ar--moured units, tank brigades, airborne assau...

Hiinlased trügivad juveelide maailmaturule

Hiinlased trügivad juveelide maailmaturu…

Maailma suurim luksuskellade ja -juveelide mess Baselworld tähistas tänavu oma 100. aastapäeva. Mes...

Palju õnne 101. sünnipäeval, dr Roman Toi!

Palju õnne 101. sünnipäeval, dr Roman To…

Pühapäeval, 18. juunil pühitseb Torontos Ehatare puhkekodus oma 101. sünnipäeva armastatud koorijuh...

Juhtkiri - Rahva kaotustest

Juhtkiri - Rahva kaotustest

Kuigi juuni on tavaliselt kaunis kuu, on Eesti ajaloos kurbus ajal, kui peaks suve tulekut, jaanipä...

FOTOD - Canada 150 - EUROOPA LIIT: PEALINNAD & KULTUURID

FOTOD - Canada 150 - EUROOPA LIIT: PEALI…

Euroopa Liit: pealinnad ja kultuurid - selle loosungi all toimus ülikuumal pühapäeval Ottawa Welcom...

Eesti Skautide Ühing (ESÜ) avas uue kodu

Eesti Skautide Ühing (ESÜ) avas uue kodu

Laupäeval, 10. juunil 2017 avas Eesti Skautide Ühing (ESÜ) oma uue kodu Tallinnas. Eesti Skaudikesk...

AJALOOLISED FOTOD - Miks just võrkpall

AJALOOLISED FOTOD - Miks just võrkpall (1)

Jõekääru Kalev'i Võrkpallilaagri 10. – juubeliaasta - eel on sobiv esile tuua praegusele põlvkonnal...

Pärnus etendub taas tõsielul põhinev “Klarissa kirjad”

Pärnus etendub taas tõsielul põhinev “Kl…

Pärnu Jahtklubi purjekakuuris etendub juulis ja augustis Pärnu Suveteatri suvelavastus igavesest ar...

LEP 2017 kava   – UCLA, Sunset Village

LEP 2017 kava – UCLA, Sunset Village

Neljapäev, 31. august11 h -6 pl Registreerimine, Study Lounge10 h – 1 pl Laulupeoharjutus, Grand Ho...

IVO LINNA JA BOOGIE COMPANY TULEMAS LÄÄNERANNIKU EESTI PÄEVADELE

IVO LINNA JA BOOGIE COMPANY TULEMAS LÄÄN…

Alati on põnev kuulda, millised pop-rock muusikalised artistid on Eestist Põhja-Ameerikasse tulemas...

Kommentaar -  24 DIALOOG, AVALIKUD MEELEAVALDUSED JA ORGANISEERITUD VÄGIVALD

Kommentaar - 24 DIALOOG, AVALIKUD MEELE…

Eesti kuulutas end varsti juba sajand tagasi riigina demokraatlikuks, rippumatuks (sõltumatuks) vab...

Kultuur - Vivat, maestro Neeme Järvi!

Kultuur - Vivat, maestro Neeme Järvi!

ERSO tähistas Neeme Järvi 80.a juubelit kahe kontserdiga. 6. juunil dirigeeris koos juubilariga Kri...

Meelelahutust - Uitaja mõtisklus

Meelelahutust - Uitaja mõtisklus

Temake juhib tihti tähelepanu sellele, et olen peaaegu Einstein. Mitte, kuna oskan valemeid lahenda...

FOTOD - Mälestuspäeva pildid Värskas ja Tallinnas 2017

FOTOD - Mälestuspäeva pildid Värskas ja …

VärskaNõukogude võimud küüditasid ja hukkasid 646 reservõppekogunemise nime all Petseri Kaitseliidu...

PHOTOS - Baltic June '41 Soviet Deportations Candle Light Commemoration

PHOTOS - Baltic June '41 Soviet Deportat…

June 13, 2017 The Baltic Federation, The Estonian Central Council, Latvian National Federation...

FOTOD - Sabre Strike 2017

FOTOD - Sabre Strike 2017

USA ARMY in Europe õppus „Sabre Strike" DV päev Tapal 10.06.17. „Sabre Strike" on USA armee pi...

FOTOD - EESTI KULTUURIMINISTER INDREK SAAR TÖÖVISIIDIL KANADAS

FOTOD - EESTI KULTUURIMINISTER INDREK SA…

Eesti kultuuriminister Indrek Saar viibis töövisiidil Ottawas 5. ja 6. juunil ning Torontos 7. juun...

NELJAS EUROOPA LIIDU LÜHIFILMIDE FESTIVAL OTTAWAS

NELJAS EUROOPA LIIDU LÜHIFILMIDE FESTIVA…

Ottawas Arts Court Theatre and Studio ruumides Daly Avenue'l toimus 2.-4. juunini juba neljandat aa...

Korporatsioon Fraternitas Estica 110

Korporatsioon Fraternitas Estica 110

Korporatsioon Fraternitas Estica tähistas oma 110. aastapäeva tänavu kevadel. Pidustused algasid Ta...

Kommentaar - Inimarengu aruanne näitab teid Eesti tulevikku

Kommentaar - Inimarengu aruanne näitab t…

Esimesel juunil arutas Riigikogu riiklikult tähtsa küsimusena uut inimarengu aruannet 2016/2017, mi...

Juhtkir - Ekstremismist

Juhtkir - Ekstremismist

Taas Londonis toimunud võigas terroristide rünnak süütutele viis Suurbritannia peaministri Teresa M...

Kanada päevik - Prestost, seekord negatiivselt

Kanada päevik - Prestost, seekord negati…

Kirjutasin Metrolinxi, ühistranspordi riikliku ettevõtte, Presto kaardist mullu positiivse päeviku....

EESTI HETKED - Ega sina ju ometi...

EESTI HETKED - Ega sina ju ometi...

"Ega sina ju ometi liiga palju ei joo? Igaks juhuks testi: (alkoinfo.ee)."Selline välikampaania on ...

Facebook Twitter Youtube Rss Google plus
 
Teata sündmusest,
saada lugu või vihje!

See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud.
 
 
Viimasena ilmunud
Eesti Elu paberlehe tutvustus!

 Eesti Elu üksiknumbrid
on müügil Torontos:

 

  • Eesti Elu kontoris (3 Madison Ave. / 310 Bloor St. W.)
  • e-store'is Toronto Eesti Majas (958 Broadview Ave)
  • Leaside Pharmacy's (Suomi Koti juures) 795 Eglinton Ave. E.

  

Telli leht siit!

 

 
Teata sündmusest,
saada lugu või vihje!

See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud.
 
Eesti Elu - 3 Madison Ave., Toronto, ON M5R 2S2 - Ajalehe Tellimine - Kuulutuste tellimine - Tel: 416-733-4550 - Fax: 416-733-0944 - e-mail: See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud.
This material may not be published, broadcast, rewritten, or redistributed. ©2012 Eesti Elu. All rights reserved.
Made by CyberQA & Confirmo